2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)所有的政策靴子一只只都落地后，重點(diǎn)城市經(jīng)過(guò)短暫的狂歡如今再度陷入萎頓，而未有資質(zhì)參與這場(chǎng)派對(duì)的城市則更是落寞。

市場(chǎng)已經(jīng)徹底翻篇了。

當(dāng)然這不是最終的結(jié)局。因?yàn)榉康禺a(chǎn)還要繼續(xù)充當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型或下滑的緩沖墊，因?yàn)檎鎸?shí)的城市化進(jìn)程才剛進(jìn)入半途，還有現(xiàn)在所謂的房子僅解決了遮風(fēng)擋雨的初級(jí)功能。

所以，房地產(chǎn)的故事遠(yuǎn)沒(méi)完。

從目前市場(chǎng)展露的信號(hào)和演變規(guī)律來(lái)看，眼下房地產(chǎn)正在向五大方向靠攏：??

1、政策面將依然對(duì)房?jī)r(jià)有保有壓

2015年的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商無(wú)可奈何，老百姓彷徨失措，不過(guò)有一位估計(jì)很氣定神閑，那就是最高管理層。理由很簡(jiǎn)單，今年的房?jī)r(jià)沒(méi)大跌，這樣就沒(méi)有過(guò)分拖累經(jīng)濟(jì)全局；同時(shí)也沒(méi)大漲，兼顧民生方面也交得起答卷。

這一年，憑心而論，是房地產(chǎn)調(diào)控這些年在平衡性方面把握得最好的一年。??

從各種大型會(huì)議和領(lǐng)導(dǎo)人言論中，我們其實(shí)很容易觀察出，房?jī)r(jià)大起大落是政府執(zhí)政的大忌。今年的一個(gè)典型例子就是北京市政府東遷導(dǎo)致通州房?jī)r(jià)大漲，當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備投資押漲的大有人在，但隨后便被政府的一紙嚴(yán)厲限購(gòu)令強(qiáng)排在外。這一年，哪個(gè)地方的房子越熱，哪個(gè)政府的壓力就越大。同樣，出手保房?jī)r(jià)也是毫不遲疑，今年出臺(tái)了多少明暗支持三四線樓市的政策，大家心里都應(yīng)該有數(shù)。

所以，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新引擎還未找到之前，這種對(duì)房?jī)r(jià)有保有壓的調(diào)控還會(huì)持續(xù)。在此背景下，任何導(dǎo)致市場(chǎng)大起大落的政策可能都不會(huì)出臺(tái)，包括房地產(chǎn)稅。

2、高端市場(chǎng)限購(gòu)將可能很快打開(kāi)

土地制度、限量供給和招投標(biāo)制度，所有這些讓重點(diǎn)城市土地價(jià)格高到了不可思議的地步。北京今年拿到的純商品住宅土地，未來(lái)幾乎全部都是單價(jià)10+以上豪宅矗立的地方。

北京孫河，是近來(lái)拿地比較熱門(mén)的區(qū)域，從這些年樓面價(jià)的變化情況就可見(jiàn)目前土地市場(chǎng)的瘋狂：

就北京而言，如何把未來(lái)上千套的豪宅賣(mài)出去是個(gè)大問(wèn)題。2015年是公認(rèn)的豪宅元年，即便如此全年最多也就成交250多套。在限購(gòu)條件下，未來(lái)高端客源枯竭和開(kāi)發(fā)商虧損套牢是看得到的結(jié)局。

這對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)并不妙。化解的辦法只有一個(gè)，那就是打開(kāi)高端市場(chǎng)限購(gòu)，讓全國(guó)想進(jìn)來(lái)的土豪幫忙消化，這是一個(gè)三方共贏的方案。如果庫(kù)存足夠大，說(shuō)不定戶(hù)口問(wèn)題也會(huì)一并解決。

其實(shí)，可以感覺(jué)到在土地交易上地方政府和房企多年來(lái)所達(dá)成的一種心照不宣的“默契”：一個(gè)是土地財(cái)政需要有人來(lái)買(mǎi)單，另一個(gè)則心領(lǐng)神會(huì)地遞上大把鈔票，這是一個(gè)渠道順暢的雙向循環(huán)。但如果遞鈔票的難以為繼了，另一個(gè)當(dāng)然也會(huì)為舊拍檔分憂(yōu)——那就打開(kāi)高端限購(gòu)。這其中有一條重要邏輯是，高端市場(chǎng)已然絕緣于普通商品房市場(chǎng)，也就是說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)打不打開(kāi)和一般老百姓沒(méi)有半毛錢(qián)關(guān)系，反正你也買(mǎi)不起！

這種思路實(shí)際并不新鮮，過(guò)去打開(kāi)對(duì)高端市場(chǎng)限價(jià)，對(duì)個(gè)別市場(chǎng)個(gè)別對(duì)待就是源頭，如今重復(fù)用一遍又有何妨！

3、一線城市普通工薪層將漸次進(jìn)入保障房序列

從目前的地價(jià)飆漲情況看，普通工薪層將徹底無(wú)緣純商品新房，未來(lái)對(duì)接這部分需求的將是各種保障房，包括自住房，限價(jià)房，公租房等等。二手商品房?jī)r(jià)將受制于自住房等保障房?jī)r(jià)格。

大部分一線城市將會(huì)建立清晰的住房分層體系，高端市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障的歸保障，這是一種類(lèi)似于新加坡的住房分層設(shè)計(jì)。目前北京的保障房建設(shè)占所有在建房屋的比重在逐年增加：

4、重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)將由博傻進(jìn)入均衡狀態(tài)

目前，幾乎所有全國(guó)性房企全部回歸重點(diǎn)城市拼搶土地，這也是土地價(jià)格不斷創(chuàng)出新高的主要原因之一。在離奇的高地價(jià)面前，房企的心態(tài)也在發(fā)生改變。像最近碧桂園北京退地一事，正反應(yīng)了高地價(jià)面前房企矛盾復(fù)雜的心理。同時(shí)，這也釋放出一個(gè)重要信號(hào)，就是地價(jià)再這么瘋下去，爺就不陪著玩了！

從短期趨勢(shì)看，還看不到地價(jià)要下降的可能性。這也預(yù)示著，擁有類(lèi)似像碧桂園心態(tài)的房企只能有增無(wú)減。一直減下去，到了剩下某些特定數(shù)量房企的時(shí)候，便可能會(huì)形成一種納什均衡，即：如果既不增加，也不減少競(jìng)爭(zhēng)房企數(shù)量，地價(jià)便會(huì)大致停留在大家都可接納的價(jià)格范圍內(nèi)（當(dāng)然指的是一種動(dòng)態(tài)的增減）。從這一點(diǎn)看，長(zhǎng)期地價(jià)的上漲空間將會(huì)有所節(jié)制。

5、市場(chǎng)全面進(jìn)入產(chǎn)品多元化時(shí)代

自1998年房改以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)第一次進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。在總量總體過(guò)剩的前提下，考驗(yàn)房企開(kāi)發(fā)能力的時(shí)代到來(lái)了。同樣拿一塊地，過(guò)去可能只要蓋房子就會(huì)賺錢(qián)，將來(lái)就行不通。

在競(jìng)爭(zhēng)層面上，擁有優(yōu)秀開(kāi)發(fā)能力的房企將會(huì)勝出。一塊地，如何定位客群，如何決策匹配產(chǎn)品，如何創(chuàng)新設(shè)計(jì)，都是決定市場(chǎng)接納度的關(guān)鍵要素。與此同時(shí)，一個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型花樣頻出的時(shí)代將會(huì)全面開(kāi)啟。