深圳人大：城市更新條例創(chuàng)新機制破解“拆遷難”　簽約率不低于95%政府可實施“個別征收” 

“只要一戶不同意，城市更新項目就‘停擺’”的難題將得到有效破解。我國首部城市更新立法《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》12月30日經(jīng)深圳市人大常委會會議表決通過，并擬于今年3月1日實施。條例創(chuàng)設(shè)了“釘子戶”解決機制——舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補償協(xié)議專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于95%，區(qū)政府可以對未簽約部分房屋實現(xiàn)個別征收。

城市更新實行政府和市場“雙輪驅(qū)動”

經(jīng)過四十年的高速發(fā)展，深圳在全國率先進入存量土地開發(fā)階段，城市更新成為深圳土地供應(yīng)主要來源。早在2009年，深圳出臺《深圳市城市更新辦法》，在全國率先探索城市更新市場化運作路徑，有力地推進該項工作的進展。但是，與全國其他地方一樣，深圳的許多城市更新項目也面臨著“老三樣”難題：拆不動、賠不起、玩不轉(zhuǎn)，僅靠現(xiàn)有的政策規(guī)定難以破解，迫切需要通過立法予以規(guī)范。

根據(jù)《條例》，深圳市的城市更新由政府和市場“雙輪驅(qū)動”，即在堅持政府統(tǒng)籌的前提下，實行市場化的運作模式，保持城市更新活力。

拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不低于套內(nèi)面積1：1

根據(jù)《條例》，申請納入拆除重建類城市更新單元計劃的，舊住宅區(qū)建筑建物年限應(yīng)當(dāng)在二十年以上，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)在十五年以上，且須滿足需要建設(shè)重大城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，或者年久失修存在嚴(yán)重安全隱患等條件。

當(dāng)前，深圳市舊改中的補償標(biāo)準(zhǔn)由項目實施主體與業(yè)主進行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補償協(xié)議予以約定。為了更好保護城市更新物業(yè)權(quán)利人合法權(quán)益，《條例》明確物業(yè)權(quán)利人可以自主選擇產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補償或者兩者相結(jié)合的搬遷補償方式。同時，規(guī)定搬遷安置最低補償標(biāo)準(zhǔn)——已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)（即紅本住宅）采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1∶1的比例進行補償。

“個別征收+行政訴訟”破解拆遷難

“雙百簽約”一直是城市更新項目推進中實施拆遷的基本原則，即必須100％業(yè)主、100％的面積同意并簽署拆遷補償安置協(xié)議。在利益訴求多元化背景下，這種制度也在一定程度上催生了一些“釘子戶”。

《條例》創(chuàng)設(shè)了“個別征收+行政訴訟”——舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于百分之九十五，且經(jīng)區(qū)人民政府調(diào)解未能達成一致的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規(guī)劃的實施，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關(guān)規(guī)定對未簽約部分房屋實施征收。城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分可參照執(zhí)行。被征收人對征收決定或補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

同時，《條例》規(guī)定舊住宅區(qū)更新單元由轄區(qū)街道辦負(fù)責(zé)申報。未確定為城市更新單元計劃申報主體，擅自在舊住宅區(qū)開展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計劃申報前期工作，逾期不改正的，處一百萬元以上五百萬元以下罰款。